Antes de comprar una finca rústica o una casa de pueblo, comprueba cuatro cosas: a nombre de quién está y qué cargas tiene (nota simple del Registro), cómo es en el Catastro, qué se puede hacer en ella según el ayuntamiento y si algún vecino tiene derecho a quedársela. Después vienen la escritura ante notario, el impuesto (ITP) y la inscripción en el Registro.
Aviso: esta guía es meramente informativa y general, y puede contener errores u omisiones o quedar desactualizada, porque las leyes, los impuestos y las ayudas cambian. No es asesoramiento legal, fiscal ni urbanístico, y no vincula a ninguna Administración. Antes de tomar cualquier decisión, compruébalo con la Administración competente o con un profesional; si hay diferencias, manda siempre el boletín o la fuente oficial enlazada. Las decisiones que tomes con esta información son responsabilidad tuya y, en lo que permita la ley, Poblando no responde de ellas (Aviso legal).
En esta guía
- Paso a paso
- Nota simple: a nombre de quién está y qué cargas tiene
- Catastro: cómo es la finca
- Qué se puede hacer en la finca
- Superficie mínima: si quieres dividirla o comprar solo una parte
- El vecino puede tener derecho a quedársela (retracto)
- Agua: pozos y manantiales
- Caminos, ríos y cierres
- Impuestos y gastos
- Casa en el Catastro pero sin inscribir en el Registro
- Preguntas frecuentes
- Normas y fuentes
1. Paso a paso
- Pide la nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad.
- Consulta la finca en el Catastro y compara con lo que ves y con la nota simple.
- Pregunta en el ayuntamiento qué clase de suelo es y qué se puede hacer en ella.
- Comprueba si hay vecinos colindantes con derecho de retracto y si quieres dividirla.
- Revisa agua, accesos y caminos.
- Firma la escritura ante notario.
- Paga el ITP en el plazo: un mes en Galicia, 30 días hábiles en Asturias.
- Inscribe la compra en el Registro.
Antes de pagar la señal o firmar un contrato de arras, visita el inmueble sin prisas y comprueba en la nota simple a nombre de quién está: quien te lo vende tiene que ser esa persona o actuar en su nombre. Tienes más ideas en nuestros consejos de seguridad.
2. Nota simple: a nombre de quién está y qué cargas tiene
La nota simple del Registro de la Propiedad tiene valor informativo y recoge la identificación de la finca, quién es el titular de los derechos inscritos, la extensión y las limitaciones de esos derechos y las prohibiciones o restricciones que haya (artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria); por ejemplo, una hipoteca o un embargo. Se pide en la sede electrónica de los Registradores, identificándose con certificado digital, Cl@ve o como usuario abonado. El arancel de los registradores fija 3,01 € por finca para la nota simple (Real Decreto 1427/1989, número 4.1.f). Si la pides por internet en la sede de los Registradores, se cobran 9,02 € por finca, según recoge el Ministerio de Justicia (octubre de 2026). En la sede verás el precio final antes de pagar. El Registro protege a quien compra confiando en lo que dice el Registro. Si compras de buena fe a la persona que figura como dueña, pagas e inscribes tu compra, tu compra se mantiene aunque después se anule el derecho del vendedor por algo que no constaba en el Registro (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).
3. Catastro: cómo es la finca
En la Sede Electrónica del Catastro cualquiera puede consultar una finca por su dirección o su referencia catastral y ver su cartografía y su consulta descriptiva y gráfica. El titular y el valor catastral son datos protegidos.
Solo los ven el titular, quien tenga su consentimiento expreso y por escrito, o quien tenga un interés legítimo de los que enumera la ley (por ejemplo, los colindantes que figuren como titulares o los herederos), acreditándolo en un Punto de Información Catastral o en la Gerencia (artículos 51 a 53 de la Ley del Catastro). Un posible comprador, por serlo, no está en esa lista: pídele los datos al vendedor.
El Catastro es un registro administrativo del Ministerio de Hacienda que describe los inmuebles (artículo 1 de la Ley del Catastro). Sus datos se presumen ciertos salvo prueba en contrario, pero si chocan con el Registro de la Propiedad, prevalece el Registro (artículo 3.3), y el Catastro no cambia los efectos de la inscripción (artículo 2.2). En fincas antiguas no siempre coinciden; si los metros no cuadran, ver el apartado 10.
4. Qué se puede hacer en la finca
Que una finca sea «rústica» en el Catastro no dice lo mismo que la clasificación urbanística del ayuntamiento, que es la que decide si se puede construir, reformar o vivir en ella. Pregúntalo en el ayuntamiento antes de comprar. Lo explicamos en la guía ¿Se puede vivir en una finca rústica?.
5. Superficie mínima: si quieres dividirla o comprar solo una parte
No se puede dividir ni segregar una finca rústica si alguna parte queda por debajo de la unidad mínima de cultivo; si se hace, la división es nula (artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias). Hay excepciones (artículo 25), por ejemplo vender ese trozo al dueño de la finca de al lado, siempre que ni la finca que queda ni la del vecino se queden por debajo de esa superficie.
| Comunidad | Unidad mínima de cultivo | Norma |
|---|---|---|
| Galicia | Entre 0,20 y 0,40 hectáreas (2.000 a 4.000 m²) en secano según el concello; 0,20 hectáreas (2.000 m²) en regadío | Decreto 330/1999 (DOG n.º 246, de 23/12/1999) |
| Asturias | Entre 40 y 70 áreas (4.000 a 7.000 m²) según la zona; 10 hectáreas (100.000 m²) en terreno forestal. En los núcleos rurales delimitados por el planeamiento no se aplica a las fincas que se vayan a destinar a los usos que ese planeamiento permite | Decreto 84/1992 (BOPA de 29/01/1993), anexo y artículo 3 |
En Galicia, además, cualquier segregación necesita licencia municipal (artículo 142 de la Ley 2/2016, del suelo de Galicia). En Asturias, si alguien segrega por debajo de la unidad mínima, los colindantes tienen derecho a comprar esa parcela durante cinco años (artículo 100 de la Ley 4/1989, de ordenación agraria y desarrollo rural).
Si buscas un terreno, puedes ver los terrenos en venta y las fincas rústicas en venta en Poblando.
6. El vecino puede tener derecho a quedársela (retracto)
- Retracto de colindantes (Código Civil, artículo 1523): si compras una finca rústica de una hectárea (10.000 m²) o menos, los dueños de las fincas rústicas de al lado pueden quedársela con las mismas condiciones de tu contrato (artículo 1521). No hay este derecho entre fincas separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas (pasos o conducciones visibles que sirven a otras fincas). El plazo es de nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se ha inscrito, desde que el vecino conoció la venta (artículo 1524). Si hay copropietarios de la finca, su retracto va antes que el de los colindantes.
- Retracto de la Ley 19/1995 (artículo 27): lo tienen los colindantes que son titulares de una explotación agraria prioritaria (una explotación que cumple los requisitos de la Ley 19/1995, entre ellos que su titular sea agricultor profesional, y que figura en el Catálogo de Explotaciones Prioritarias o tiene certificado de la comunidad autónoma), en fincas de menos del doble de la unidad mínima de cultivo. El plazo es de un año desde la inscripción o de 60 días desde que se les avisó de la venta por un medio que deje prueba, y quien la recupera no puede venderla durante seis años.
- Galicia, finca arrendada: si la finca está arrendada y el arrendatario la cultiva personalmente desde hace al menos tres años, tiene derecho a que se le ofrezca antes por el mismo precio y condiciones (tanteo) o, si no se le avisó, a quedársela después (retracto), durante 30 días hábiles (artículo 115 de la Ley 2/2006, de derecho civil de Galicia). Lo mismo vale para el arrendamiento del lugar acasarado (la casa de labor con sus edificaciones, fincas, ganado y aperos que forman una sola explotación) y para la aparcería (cesión de la finca para que otro la trabaje, repartiéndose la cosecha en la proporción pactada) (artículos 122 y 146).
- Asturias, Banco de Tierras: en algunos casos la venta de una finca rústica hay que notificarla al Banco de Tierras del Principado, que tiene derecho de tanteo y retracto (artículos 45 y 46 de la Ley 4/1989). Pregunta en la notaría si es tu caso.
7. Agua: pozos y manantiales
El dueño de una finca puede usar los manantiales que nacen en ella y las aguas subterráneas sin concesión si no pasa de 7.000 m³ al año (7 millones de litros) (artículo 54.2 de la Ley de Aguas); en acuíferos declarados sobreexplotados o en riesgo de estarlo, las obras nuevas necesitan autorización. Esa agua no puede usarse fuera de la finca (artículo 84.3 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico).
Si compras una finca con un pozo o un manantial ya inscrito, tienes que comunicar el cambio de titular al organismo de cuenca (artículo 85.3 del mismo reglamento). Para pozos nuevos hay distancias mínimas a otros pozos si el plan hidrológico no fija otras: 20 metros en suelo no urbanizable (artículo 87.2).
Qué organismo te toca depende del río:
- Ríos de la costa gallega: Augas de Galicia, procedimiento AU209A, abierto todo el año. La ficha avisa de que no declarar el aprovechamiento puede sancionarse.
- Interior de Galicia (Miño, Sil y Limia): Confederación Hidrográfica del Miño-Sil.
- Asturias y la cuenca del Eo: Confederación Hidrográfica del Cantábrico, solicitud de reconocimiento del derecho al uso privativo.
8. Caminos, ríos y cierres
- Caminos en Galicia: en zonas no consolidadas por la edificación, las construcciones y los cierres tienen que separarse al menos 4 metros del eje de la vía pública a la que dan (artículo 92 de la Ley 2/2016); el plan municipal puede fijar más (artículo 217 del Decreto 143/2016). No cuenta para los mojones ni para los cierres de postes y alambre que delimitan fincas rústicas.
- Ríos y arroyos: junto a los cauces hay una franja de servidumbre de paso público de 5 metros y una zona de policía de 100 metros (artículo 6 de la Ley de Aguas). Las obras en la zona de policía necesitan autorización previa o declaración responsable ante el organismo de cuenca (artículo 9 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico).
9. Impuestos y gastos
- ITP: se paga al comprar a un particular, sobre la cifra más alta entre el precio y el valor de referencia del Catastro (consúltalo antes de firmar en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve). En las dos comunidades, el suelo rústico sin construcciones tiene una deducción del 100 %. En Galicia, «suelo rústico» es el de la clasificación urbanística (artículo 31 de la Ley 2/2016); en Asturias cuenta la clasificación del Catastro en la fecha de la escritura. Detalle en ITP en Galicia e ITP en Asturias.
- Notaría y Registro: cobran según los aranceles oficiales (Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989).
- Plusvalía municipal: en una compraventa la paga el vendedor, salvo que sea una persona física que no reside en España: entonces la paga el comprador en su lugar (artículo 106.2 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales). No se paga por los terrenos que tienen la consideración de rústicos a efectos del IBI, es decir, si en el recibo del IBI figura como rústico (artículo 104.2).
- Vendedor que no reside en España: el comprador tiene que retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la compra (artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Es frecuente en el rural, con vendedores que viven fuera.
10. Casa en el Catastro pero sin inscribir en el Registro
En el rural hay muchas casas y fincas que figuran en el Catastro pero no están inscritas en el Registro, o lo están a nombre de alguien que murió hace años. Se pueden comprar, pero conviene saber qué falta y cómo se arregla, porque el Registro es el que protege al comprador.
- Finca que nunca se inscribió (inscribirla por primera vez es lo que la ley llama inmatriculación):
- Con dos títulos (artículo 205 de la Ley Hipotecaria): se puede inscribir tu escritura de compra si el vendedor acredita que adquirió la finca por título público al menos un año antes, con la misma descripción en los dos títulos y la certificación catastral descriptiva y gráfica. Ojo: durante los dos años siguientes a una inscripción hecha así, quien compre después la finca confiando en el Registro no tiene la protección del artículo 34 que explicamos en el apartado 2 (artículo 207 de la Ley Hipotecaria). Esa limitación aparece en la nota simple mientras dura.
- Con expediente de dominio ante notario (artículo 203): el notario notifica a colindantes, ayuntamiento y administraciones y publica un edicto; si alguien se opone, el expediente termina y queda la vía judicial.
- Finca inscrita a nombre de un titular antiguo (reanudación del tracto, es decir, volver a enlazar en el Registro la cadena de dueños; artículo 208): si se compró al titular inscrito o a sus herederos, basta presentar ese documento; si no, hace falta un expediente ante notario en el que se cita al titular inscrito o a sus herederos.
- Los metros no coinciden (artículo 201.3): las diferencias de superficie de hasta el 10 % de la inscrita se pueden corregir con una certificación catastral que coincida plenamente con la finca, y las de hasta el 5 % sin ella, si el registrador no tiene dudas; después se notifica a los colindantes.
- Catastro y Registro coordinados (artículos 10 y 199): el titular inscrito puede incorporar la representación gráfica del Catastro a la finca del Registro; se notifica a los colindantes, que tienen 20 días para alegar.
11. Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por comprar un terreno rústico?
Si es suelo rústico sin construcciones, en Galicia y en Asturias hay una deducción del 100 % del ITP, así que no se paga. Si tiene una construcción que no está afecta a una explotación agraria en funcionamiento (en Asturias, agraria o ganadera): en Galicia pagan esa construcción y el suelo sobre el que está; en Asturias se pierde la deducción entera.
¿Pago yo la plusvalía municipal si el vendedor vive en el extranjero?
Sí: si el vendedor es una persona física que no reside en España, la paga el comprador en su lugar. Además tienes que retener el 3 % del precio para Hacienda (modelo 211).
¿Puede el vecino quedarse con la finca que he comprado?
Sí, si la finca es rústica, tiene una hectárea (10.000 m²) o menos y él es dueño de una finca rústica colindante: tiene nueve días desde la inscripción o desde que conoció la venta. También puede hacerlo un colindante con explotación prioritaria en fincas pequeñas y, en Galicia, el arrendatario que la cultiva desde hace al menos tres años. En Asturias, pregunta en la notaría si hay que avisar al Banco de Tierras.
¿Puedo comprar solo una parte de una finca?
Solo si ninguna de las partes queda por debajo de la unidad mínima de cultivo (salvo excepciones) y, en Galicia, con licencia municipal de segregación.
¿Tengo que legalizar el pozo o el manantial?
Hay que declarar el uso al organismo de cuenca (Augas de Galicia o la Confederación Hidrográfica que corresponda) y, si ya estaba inscrito, comunicar que ahora eres tú el titular. Sin concesión se pueden usar hasta 7.000 m³ al año.
¿Puedo comprar una casa que está en el Catastro pero no en el Registro?
Sí, pero sin la protección del Registro. Lo recomendable es inscribirla después, con una de las vías del apartado 10.
¿Pago plusvalía municipal en una finca rústica?
En una compraventa la paga el vendedor (salvo que sea una persona física que no resida en España), y no hay plusvalía si el terreno tiene la consideración de rústico a efectos del IBI.
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Guías relacionadas:
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Normas y fuentes
- Ley Hipotecaria, versión consolidada: artículos 10, 34, 199, 201, 203, 205, 207, 208 y 222.
- Código Civil, versión consolidada: artículos 1521, 1523 y 1524.
- Ley 19/1995, de modernización de las explotaciones agrarias: artículos 23 a 25 y 27.
- Decreto 330/1999, unidades mínimas de cultivo de Galicia (DOG n.º 246, 23/12/1999)
- Decreto 84/1992, unidades mínimas de cultivo de Asturias (BOPA de 29/01/1993)
- Ley 2/2016, del suelo de Galicia: artículos 31, 92 y 142.
- Decreto 143/2016, Reglamento de la Ley del suelo de Galicia: artículo 217.
- Texto refundido de la Ley de Aguas: artículos 6 y 54.
- Reglamento del Dominio Público Hidráulico: artículos 7, 9, 84, 85 y 87.
- Ley del Catastro (RDLeg 1/2004): artículos 1, 2, 3 y 51 a 53.
- Ley 2/2006, de derecho civil de Galicia: artículos 115, 116, 122 y 146.
- Ley 4/1989 de Asturias, de ordenación agraria y desarrollo rural: artículos 45, 46 y 100.
- Real Decreto 125/2007, ámbito de las demarcaciones hidrográficas
- Ley reguladora de las Haciendas Locales: artículos 104 y 106.
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: artículo 25.2.
- Sede Electrónica del Catastro y preguntas frecuentes del Catastro
- Aranceles de notarios (RD 1426/1989) y de registradores (RD 1427/1989)
Recuerda: esta guía es meramente informativa, puede contener errores u omisiones y quedar desactualizada, y no es asesoramiento profesional. Si hay diferencias, manda la fuente oficial. Comprueba siempre tu caso con la Administración competente o con un profesional antes de decidir. Aviso legal.
Última revisión: 1 de noviembre de 2026 · Redacción de Poblando · Cómo hacemos las guías